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农村宅基地房屋买卖合同纠纷无效判决

作者:佚名 来源:未知 日期:2012-11-21 11:14:16 人气: 标签:
导读:甘肃省玉门市人民法院民事判决书(2011)玉民初字第400号原告富成林,1954年2月5日。被告房帅,男,生于1980年6月1日。原告富成林诉被告房帅房屋买卖合同纠纷一案…

                         甘肃省玉门市人民法院

                                  民事判决书

                                                               (2011)玉民初字第400

原告富成林,男,生于195425         

被告房帅,男,生于198061日。

原告富成林诉被告房帅房屋买卖合同纠纷一案,本院于2011512日受理后,依法由审判员刘芳娥独任审判,公开开庭进行了审理。原告富成林及其委托代理人杨向赟、被告房帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

 原告富成林诉称,2010124原告与被告签订房屋转让协议,约定原告将其位于玉门镇南门村五组36号的一处农村住宅转让给被告,转让价款为人民币45000元。该房屋一直由原告之子富ⅹⅹ居住,富ⅹⅹ因身体残疾生活不能自理,一直由其母亲照料,如果失去此住宅没有可供居住的其他房屋。原告经咨询得知,农村宅基地不得私自转让,且不能申请另行批准宅基地,被告作为河南省永城市非农业户口人员,不是本案住宅所属的农村集体经济组织成员,法律明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此,原告多次找被告,要求向其返还房款,均遭被告拒绝。为此原告起诉来院,请求依法确认双方签订的房屋转让协议无效。

 被告房帅未提交书面答辩状。在庭审中辩称,我是河南省永城市农业户口,有户口本可以证实,我和原告签订的是房屋买卖协议,不是宅基地买卖协议,在我诉王ⅹⅹ房屋借用纠纷一案中,酒泉中级法院判决已经认定该协议真实有效,我有权占有和使用,且已将房屋卖予他人,要求依法判决。

 经审理查明, 2010124日原告富成林与被告房帅签订房屋转让协议一份,约定富成林将自己在玉门市玉门镇南门村七组124号(原南门村五组36号)的房屋一院及空地一片转让给房帅,转让价款为45000元。富成林户口系玉门市玉门镇南门村七组农业家庭户口,房帅户口系河南省永城市顺和乡房集村房集三组农业家庭户口。协议签订后,房帅付清了转让款45000元,富成林于同年3月将房屋钥匙交付房帅。当月下旬,富成林前妻王ⅹⅹ以暂住为由,向房帅借用该房屋,房帅将房屋钥匙交给王ⅹⅹ,自王ⅹⅹ借用房屋至今未归还,房帅因此也未能入住该房屋,亦未对房屋进行装修、改建、扩建等。在双方进行房屋转让过程中,并未告知并征得南门村民委员会的同意,南门村民委员会在得知此事后,不同意双方的房屋买卖。201155日在房帅诉王ⅹⅹ借用合同纠纷一案的终审判决生效后,房帅将该房屋卖予房ⅹⅹ。2010512日原告富成林以农村宅基地不得私自转让、协议违反法律规定,且如果失去该房屋后自己残疾的儿子无处居住为由,起诉至法院要求认定房屋转让协议无效。庭审中,因双方意见分歧太大,调解未果。

 认定上述事实的证据有:原、被告所举的房屋转让协议、户口簿、房屋集体土地建设使用证、(2011)酒民一终字第22号民事判决书、法院调查笔录以及当事人陈述在案佐证,足以认定。

本院认为,原、被告签订的房屋转让协议,是将村农民集体所有土地上的房屋进行买卖的房屋买卖合同。在《物权法》房地一体主义的格局下,农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让。我国法律是禁止宅基地使用权买卖的。《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人对集体所有的土地只享有占有和使用的权利,而并没有处分的权利。宅基地属于村农民集体所有,《物权法》第六十条规定,村农民集体所有的土地,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。宅基地使用权是本集体经济组织成员才能享有的权利,如果宅基地使用权人任意处分宅基地使用权,则侵害了本村集体经济组织的权利。《土地管理法》第六十三条规定,农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告富成林属于南门村集体经济组织成员,被告房帅不属于该村集体经济组织成员,双方买卖的南门村七组的房屋,不仅包括地上建筑物房屋,还包括除房屋以外宅基地上的一片空地,双方买卖房屋的行为,将导致该房屋所属宅基地使用权发生转移。原告虽是宅基地使用权人,但只享有占有和使用的权利,无权对宅基地使用权进行处分,宅基地所有权人亦不同意宅基地的转让。原、被告的买卖行为违反了国家的法律法规,也侵害了村集体经济组织的权利。故原、被告的房屋转让协议应认定无效。合同无效后,双方应承担相互返还的责任,但被告房帅未占有该房屋,而已收房款45000元双方均未提出返还的诉讼请求,故本案中对于双方的返还责任不做处理,可以另行主张。关于被告所提酒泉中级法院判决已认定转让协议真实有效的辩解理由,因属于房帅与他人之间房屋借用合同法律关系,与本案涉及到的宅基地无关,故该辩解理由不予支持。关于被告将房屋卖予他人的辩解理由,因房帅与他人之间的买卖与本案合同效力的认定无关,故辩解理由亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,判决如下:

原告富成林与被告房帅签订的房屋转让协议无效。

案件受理费50元,减半收取25元,由被告房帅负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。

      刘 芳 娥

二O一一年八月十日

法 官助 理   赵 春 辉

       杨 治 鑫

 

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